¿Es rentable comprar para arrendar?

Te contamos qué significa comprar una propiedad para arrendar y cómo saber si la inversión es rentable a largo plazo.

Invertir en bienes raíces se posicionó como una estrategia sólida para generar ingresos pasivos y construir un patrimonio a largo plazo. En este sentido, una de las alternativas más populares es la compra de una casa o departamento para arrendar. Pero, ¿es realmente rentable esta inversión en el contexto actual?

En este artículo, te explicamos todo lo que necesitas saber antes de dar este importante paso: qué significa comprar para arrendar, cómo calcular la rentabilidad y sopesar las ventajas y desventajas. Descubre si esta opción se ajusta a tus objetivos financieros y cómo tomar decisiones informadas en el mercado inmobiliario.

¿Qué significa comprar una casa o departamento para arrendar?

Comprar propiedades para arrendar es una estrategia de inversión inmobiliaria que consiste en adquirir una vivienda (casa, departamento, local comercial, etc.) y arrendarla a terceros para obtener un ingreso pasivo mensual por concepto de renta. El objetivo es invertir en un bien raíz para generar un flujo de dinero constante a través del arriendo.

La mayoría de las personas optan a este tipo de inversión ya que lo ven como un ingreso estable y a largo plazo. Sin embargo, para que la compra de una propiedad con estos fines sea rentable se debe planificar y analizar el mercado inmobiliario con detalle.

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¿Qué se debe considerar antes de invertir?

A continuación, te compartimos aspectos importantes que debes evaluar antes de comprar una vivienda para arrendar. 

• Ubicación

La ubicación de la propiedad es clave. Para asegurar que la propiedad se pueda arrendar, busca zonas con buena conectividad, cerca de universidades o el centro de la ciudad. Por ejemplo, en la Región Metropolitana se recomienda comprar cerca de estaciones de metro y/o en zonas no muy alejadas de ellas, ya que son más demandadas. 

• Tipo de propiedad

La cantidad de dormitorios, baños y el tamaño de la propiedad van a determinar el monto de arriendo y la facilidad con la que puedas encontrar inquilinos. Según un artículo “Propiedades de inversión: comprar para arrendar” publicado por Portal Inmobiliario, “entre las viviendas más demandadas se encuentran los departamentos de 1 y 2 dormitorios, que son adquiridos con el fin de arrendarlas a personas que viven solas, estudiantes universitarios que provienen de regiones, profesionales solteros o parejas jóvenes”. 

• Gastos asociados

Las propiedades con el tiempo se van deteriorando y el uso provoca daños incluso cuando el o la arrendataria son cuidadosos. Por ello, se recomienda que consideres el dinero que se va a necesitar para el mantenimiento de la vivienda a lo largo del tiempo. 

En este sentido,  House Pricing mencionó en el artículo “Comprar para arrendar: ¿es buena inversión?” que “se debe tener un fondo para daños mayores (…) Puede ser un daño de tuberías, un daño de infraestructura y entre otros daños que no se relacionan al uso directo de los inquilinos”. 

• Rentabilidad de la inversión

Calcula la rentabilidad de la inversión que planeas hacer antes de finalizar la compra para que puedas proyectar las ganancias y conocer si efectivamente puede funcionar. Es importante que consideres los ingresos por el arriendo, los gastos asociados y el precio de la propiedad. 

¿Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?

Principalmente existen dos tipos de rentabilidad que se deben considerar: la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta. A continuación, te explicamos cómo calcular ambos tipos de rentabilidad. 

Rentabilidad bruta

Este tipo de rentabilidad te da una idea general del rendimiento de la inversión que te gustaría realizar. Se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra de la propiedad y multiplicando el resultado por 100.

Rentabilidad bruta = (ingresos anuales por alquiler / precio de compra) * 100 

Ahora, revisemos un ejemplo: 

Compraste una propiedad por $100.000 y la arriendas por $1.000 al mes. Al año tus ingresos serían de $12.000. 

Considerando lo anterior, la rentabilidad bruta se calcularía así: 

($12.000 / $100.000) * 100 = 12%

Rentabilidad neta

Este tipo de rentabilidad te da un resultado más preciso ya que considera los gastos asociados a la propiedad. Se calcula restando los gastos anuales a los ingresos anuales por arriendo, luego se divide el resultado entre el precio de compra y se multiplica por 100.

Rentabilidad neta = ((Ingresos anuales por alquiler – Gastos anuales) / Precio de compra) * 100 

Gastos anuales a considerar:

• Impuestos
• Seguros
• Mantenimiento
• Gastos comunes (si aplica)
• Corredora para la administración del arriendo (si aplica) 
• Periodos en los que la propiedad está sin inquilino (se suele estimar un porcentaje).
• Otros gastos legales, contables, etc.

Ahora, continuemos con el ejemplo expuesto anteriormente y supongamos que los gastos anuales de la propiedad son $2.000 (impuestos, seguro, mantenimiento, etc.). 

Considerando lo anterior, la rentabilidad neta se calcularía así: (($12.000 – $2.000) / $100.000) * 100 = 10%

Ventajas y desventajas de comprar para arrendar 

Ventajas

• Ingresos pasivos: Se obtiene un ingreso constante a través del arriendo. Una vez que arriendas la propiedad recibes un pago mensual sin necesidad de realizar un trabajo activo constante.
• Plusvalía: Las viviendas tienden a aumentar su valor con el tiempo. Esto significa que, además de los ingresos por arriendo, puedes obtener una ganancia al vender la propiedad en el futuro.
• Protección contra la inflación: Los arriendos suelen ajustarse con la inflación, lo que ayuda a mantener el valor de tus ingresos en el tiempo y a proteger tu inversión del alza de precios.
• Diversificación de la cartera de inversión: Invertir en propiedades inmobiliarias diversifica tu cartera, lo que puede reducir el riesgo global de tus inversiones.

Desventajas

• Alta inversión inicial: La compra de una propiedad requiere una inversión inicial significativa, que puede incluir el pie (pago inicial), gastos de escrituración, impuestos, etc.
• Gastos asociados: Además del valor de compra, existen gastos recurrentes como las contribuciones, seguros, mantenimiento, gastos comunes y comisión de administración (si aplica). 
• Vacancia: Periodos en los que la propiedad está sin arrendar, lo que implica una pérdida de ingresos.
• Riesgo de inquilinos problemáticos: Existe el riesgo de arrendar a inquilinos que no paguen el arriendo, causen daños a la propiedad o generen otros problemas.

¿Es rentable comprar un departamento o casa para arrendar? 

Si bien las tasas de interés de los créditos hipotecarios aún se encuentran altas y disminuyó la oferta de propiedades con venta en blanco o en verde, según lo expuesto por José Tomás Carrasco, gerente comercial de Tricapitals para DFMas, “Chile está en un buen momento para invertir. Hoy más que nunca estamos con un déficit habitacional importante, la banca ya está retomando condiciones de hace un tiempo atrás, entregando créditos a 30 años, tasas mucho más accesibles que hace un par de años y las grandes inmobiliarias ya están retomando proyectos que se entregan a futuro”. 

En este sentido, si estás pensando en invertir en una casa o departamento para arrendar es importante que te asesores con expertos, realices un análisis del mercado inmobiliario y evalúes si efectivamente es rentable la compra antes de tomar una decisión. 

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