27 enero 2025
4 min de lectura
Comprar una propiedad no solo significa tener un nuevo lugar donde vivir, sino que también la posibilidad de generar ingresos y asegurar el futuro. Pero, ¿cómo saber si una vivienda es realmente una buena inversión?
En este artículo te explicaremos lo que necesitas saber sobre la rentabilidad inmobiliaria y el Cap Rate inmobiliario. Así podrás tomar decisiones informadas sobre tu próxima inversión.
La rentabilidad inmobiliaria se refiere al beneficio que se obtiene al invertir en una propiedad, ya sea al comprar una vivienda y arrendarla, o remodelarla y venderla. Esta es una forma de medir cuánto dinero ganas en relación con la inversión inicial que hiciste.
En este sentido, para conocer la rentabilidad de tu inversión debes preguntarte: ¿cuánto dinero ganas con tu propiedad en comparación con lo que te costó? Por ejemplo, si compras una casa y la arriendas. El dinero que recibes por el uso de la propiedad, menos los gastos asociados sería la rentabilidad.
Conocer este dato es de suma importancia al momento de evaluar la adquisición de una vivienda, ya que te puede ayudar a:
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Existen dos formas de calcular la rentabilidad de una propiedad: la rentabilidad bruta y neta. A continuación te explicamos ambas fórmulas:
En esta ecuación solo se consideran los ingresos por arriendo, sin tener en cuenta los gastos operativos que pueden estar asociados.
Rentabilidad bruta = (ingreso anual por arriendo / precio de compra) x 100
Por ejemplo, si compras un departamento por $100.000 y lo arriendas por 1.000 al mes, el ingreso anual por el arriendo sería de 12.000. Al calcular la rentabilidad bruta quedaría de la siguiente manera:
($12,000 / $100,000) x 100 = 12%
La rentabilidad neta es una ecuación más precisa, ya que considera los ingresos y los gastos asociados a la inversión.
Rentabilidad neta = (ingreso anual por alquiler – gastos anuales) / precio de compra) x 100
En continuación con el ejemplo anterior, supongamos que los gastos anuales de la propiedad son $2.000 (impuestos, seguro, mantenimiento, etc.).
La rentabilidad neta se calcularía así: (($12.000 – $2.000) / $100.000) x 100 = 10%
Hay varios factores que influyen en la rentabilidad de una propiedad, pero los más importantes son:
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El Cap Rate inmobiliario te indica el rendimiento esperado de una propiedad en relación a su precio de compra. Es una forma rápida de comparar la rentabilidad potencial de diferentes viviendas.
Imaginemos que estás decidiendo entre dos propiedades:
A simple vista, podrías pensar que la propiedad B es mejor porque genera más ingresos. Sin embargo, el Cap Rate nos da una perspectiva diferente.
Para conocer este indicador hay que calcularlo de la siguiente manera:
Cap Rate = (Ingreso Neto Anual / Precio de Compra) x 100
A partir del ejemplo anterior quedaría así:
En conclusión, la propiedad A tiene un Cap Rate más alto (10%), lo que significa que ofrece un mayor rendimiento en relación a su precio.
Tanto el Cap Rate como la rentabilidad inmobiliaria se utilizan para evaluar las inversiones, pero con enfoques diferentes. Por un lado, el Cap Rate es útil para comparar propiedades con una fotografía clara del momento, mientras que la rentabilidad inmobiliaria te entrega una visión más completa a largo plazo.
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